O Morada Virtual analisa cada endereço do Brasil de forma individual, usando dados públicos oficiais e dados próprios. Nada aqui é estimativa genérica de bairro — cada número reflete o que realmente existe ao redor daquele endereço específico.
Todos os dados utilizados são de órgãos públicos e/ou pesquisas próprias com dados disponíveis ao público em geral. Não inventamos informação — se não temos o dado, dizemos que não temos.
Quando você pesquisa um endereço, o sistema calcula tudo em tempo real para aquele ponto exato. Não usamos médias de bairro — cada endereço tem seu próprio resultado.
O diagnóstico cruza seis dimensões: o que tem por perto (conveniência), educação e saúde, infraestrutura da região, terreno e mobilidade, mercado imobiliário e perfil da vizinhança.
Cada dimensão gera um score de 0 a 100, frases explicativas em linguagem simples, e insights que cruzam informações de diferentes áreas.
O Índice de Praticidade é o score principal do diagnóstico. Ele mede o quanto um endereço facilita o dia a dia — não é uma nota de "qualidade de vida" subjetiva, mas um indicador objetivo de praticidade baseado em dados concretos.
O índice é calculado a partir de três dimensões base, com pesos fixos:
Conveniência — farmácias, mercados, restaurantes, serviços e comércio num raio de 300 metros a pé
Educação e Saúde — escolas por faixa etária, qualidade (IDEB), hospitais, clínicas e farmácias num raio de 1 a 3km
Mobilidade — declividade do terreno, calçadas, transporte público, ciclovias e tipo de via
Duas dimensões atuam como multiplicadores — não somam ao índice, mas o ajustam pra cima ou pra baixo:
Infraestrutura (pavimentação, iluminação, esgoto, água, bueiros, lixo, arborização) — um endereço com comércio por perto mas sem esgoto é penalizado, e com razão.
Renda da região — usada como proxy indireto de qualidade do entorno. Regiões com renda muito abaixo da média da cidade tendem a ter menos serviços e manutenção.
O resultado final é um número de 0 a 100, classificado como: Excelente (90+), Muito Bom (75-89), Bom (60-74), Regular (45-59), Abaixo da Média (30-44) ou Precário (abaixo de 30).
Conta e classifica todos os estabelecimentos num raio de 300 metros (cerca de 5 minutos a pé) e 1 quilômetro (cerca de 15 minutos a pé) do endereço.
São mais de 128 tipos de estabelecimento agrupados em categorias como alimentação básica, serviços pessoais, saúde, compras, lazer e outros. Os essenciais (farmácia, mercado, padaria) têm peso maior no score.
Se existe um supermercado por perto, ele cobre parcialmente a necessidade de mercado, açougue e padaria — porque na prática é assim que funciona.
A dimensão de educação verifica se existem escolas que atendem todas as faixas etárias (infantil, fundamental e médio) num raio de 1 quilômetro. Não basta ter escola — precisa cobrir as etapas que a família pode precisar.
A qualidade é medida pelo IDEB (Índice de Desenvolvimento da Educação Básica) das escolas próximas. Escolas com IDEB acima de 6.0 melhoram o score; abaixo de 4.0, reduzem.
Na saúde, verificamos a presença de farmácia, clínica ou UBS, e hospital. Hospitais em até 1km recebem bonificação; acima de 3km, penalização. A diversidade de serviços de saúde também conta.
Usa dados do Censo IBGE 2022 sobre o entorno dos domicílios no setor censitário do endereço. Os componentes avaliados, com seus pesos:
Pavimentação — percentual de vias asfaltadas ou calçadas na região
Esgoto — percentual de domicílios com rede de esgoto
Bueiros — presença de drenagem pluvial nas vias
Água — percentual de domicílios com água encanada
Iluminação — percentual de vias com iluminação pública
Coleta de lixo — percentual com coleta adequada
Arborização — presença de árvores nas vias
Calçada — presença de calçada menos obstruções (calçada com obstáculo é tratada como sem calçada)
Acessibilidade — presença de rampas para cadeirantes
Avalia o quanto é fácil se deslocar a partir do endereço, combinando dados de terreno (altitude e declividade via satélite) com dados urbanos do IBGE.
Caminhabilidade — calçadas, arborização e condição das vias para pedestres
Relevo — altitude relativa do endereço em relação à região (mais confiável que declividade em áreas urbanas densas)
Topografia — declividade do terreno no ponto exato do endereço
Transporte público — presença de pontos de ônibus na região
Tipo de via — se a via é adequada para circulação de pedestres
Ciclovia — presença de infraestrutura cicloviária
O preço do metro quadrado é calculado usando anúncios reais de venda. O sistema busca o dado mais granular disponível, nesta ordem de prioridade: anúncios no próprio endereço, depois na vizinhança (500 metros), depois no setor censitário, depois no bairro, e por último a média da cidade.
Usa dados do Censo IBGE 2022 para descrever quem mora na região: renda média, faixa etária predominante, tamanho das famílias e tipo de moradia (casas, sobrados ou prédios).
A renda é comparada com a média da cidade para dar contexto. "Renda acima da média" significa acima da média daquela cidade específica, não do Brasil.
Os insights são cruzamentos automáticos entre as dimensões. Não são gerados por inteligência artificial — são regras definidas que identificam padrões interessantes nos dados.
Alguns exemplos: uma região com muito comércio mas difícil de andar a pé; renda alta mas infraestrutura precária; imóveis mais caros do que o perfil de renda sugere; muitas oficinas mecânicas perto de escolas (indicando trânsito pesado).
Os insights são ordenados por relevância: positivos primeiro, depois neutros, depois negativos.
Todas as buscas espaciais usam raio em linha reta a partir das coordenadas do endereço. As distâncias exibidas ao usuário são multiplicadas por um fator de 1,5 para refletir melhor a distância real a pé (já que ruas não são linhas retas).
Não informamos distâncias exatas nem nomes de estabelecimentos específicos — porque eles podem ter fechado ou mudado desde a última atualização dos dados, mas servem para ter uma noção do universo de estabelecimentos naquela região.
Honestidade: se um endereço tem score zero, é porque realmente não tem nada por perto. Não existe nota mínima artificial para parecer menos ruim.
Granularidade: cada endereço é analisado individualmente. Dois endereços na mesma rua podem ter scores diferentes se um está mais perto de uma escola ou de um comércio.
Transparência: não escondemos como os cálculos funcionam. Esta página existe pra isso.
Dados, não opiniões: as frases do diagnóstico descrevem o que os dados mostram. Quando o relatório pago inclui análise por inteligência artificial, ela trabalha exclusivamente sobre os dados coletados — não inventa informação.
Nenhum modelo é perfeito. Algumas limitações que você deve saber:
Os dados do IBGE são do Censo 2022. Bairros novos ou que mudaram muito desde então podem não estar perfeitamente representados, ainda que nossa equipe procure atualizar muitos desses dados todos os dias.
Nem todos os estabelecimentos estão no nosso banco. Comércios informais, que abriram recentemente ou que não constam nos cadastros públicos podem não aparecer.
As distâncias são aproximadas. Usamos coordenadas geográficas e fator de correção, mas a distância real depende do traçado das ruas.
Preços de imóveis dependem da disponibilidade de anúncios na região. Em áreas com poucos anúncios, o dado pode ser menos representativo.
O Morada Virtual cobre todos os 5.570 municípios do Brasil, com mais de 107 milhões de endereços cadastrados. Temos dados de mais de 8 milhões de pontos de interesse (comércios, serviços, escolas, hospitais), 1,7 milhão de locais com dados enriquecidos (INEP, CNES, ANVISA), e centenas de milhares de anúncios imobiliários atualizados diariamente.
Se você notou um dado incorreto ou tem uma sugestão, entre em contato pelo e-mail contato@moradavirtual.com.br. Levamos correções a sério.
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